引言：

本文观点与公司无关。本文在于对新政的解读，综合各家之言，以厘清思路，以对市场作出相关判断，本文结合红人堂所学知识，经过较严谨的思考从而得出个人观点。本人才疏学浅，无意作跳梁小丑，仅属本人一家之言，望各位批评指证，并能一同探讨。本文的部分论据，观点摘自大家之言，并以引号标出。

将产生叠加效应：向内外发力救经济。

中国增持美元，以应对美元继续贬值风险，救美元说明外汇储备的单一性导致与美元捆绑，另外欧元及日元的继续疲软导致增持美元成为最佳选择，大市疲软，出口将继续受阻，银行继续受伤。

出口投资消费三驾马车，出口消费减少，就靠投资，增加公共消费投入，转变基建投入为主，增加消费信心及生活质量。

接二连三的政策出台，叠加政策优惠，不能一蹴而就。房产新政的出台确立方向，定调，四万亿是稳信心，金融先行，体现迫切性，地方政府将有更大的操作空间。四万亿先保经济后起房地产，很大一部分重点是放在公共的消费性投资，通过政策手段拉动二产，带动三产。缺少增加就业，救小企业的具体措施。

投资与货币政策相结合，一松一紧的配合，使资金流动相对灵活，也有别于98年的拉动内需的政策。

本次金融海啸的发生，是由于次贷的破环制度性及带来的货币贬值，而非实体经济的产能过剩，个人认为是制度的风险性转嫁，导致财富缩水，但由于全球一体化的增强，中国通过增持美元提高其国际地位。因而金融海啸的作用将相对有限，至少对于中国非完全开放的国家，影响相对有限。就如汶川的救灾，短时间集合有效力量，优越性凸显。而在11月20日的保经济促增长－国务院牵头多部委一日内密集出招的举措中，说明这一问题。

木桶＋杠杆效应：着力保障房恢复市场信心，拉动内需，挖坑理论，以小带大。

9000亿的分步实施，提前预报，计划可会改变。在实际操作过程中必定配以新政去完善落实，间接带动房地产业的发展

公共消费的投入，形成对土地的再投入。在土地纷纷流拍的情况下，盘活土地与开发商合作，以增加社会福利及财政收入，带动及推进新一轮发展。并推动城市化发展及完成土地的置换。

短板效应明显。廉租房及经济适用房的产权不完整性，目的是改造贫困户生活环境。但价格对比也不可能太低，有助于拓宽住房消费渠道。

以广东为例，广东2009－2011年每年投入60亿对保障住房进行补人头及补砖头。广东每年投30亿元左右建设经济适用房解决2万户住房难，用于新建、改建廉租住房和发放租赁补贴,解决近3万多户的符合廉租住房保障条件家庭的住房困难。解决2万多户符合经济适用住房供应条件的低收入家庭的住房困难。广东未来三年将每年投30多亿元的廉租住房保障资金,用于新建、改建廉租住房和发放租赁补贴。

政策表现得不痛不痒，但有利于市场的多元发展，落实有待进一步的观察。双限房及安居房，买不起仍买不起，价格对比也不可能太低，有较大副作用，解燃眉之急，总量较小带动市场信心作用较大。二手房容量较小，对二手房的促进用意同上。

考察市场大小周期的关系：股市及楼市相对较优，但已透支资本运作市场。

楼市更没问题：大周期下行，小周期放量，如入户政策的取消，政策拉动成交量维持相对平稳的水平。

“相比于股市、基金、黄金市场、汇市、期市、石油市场，国内房地产市场可以说是最为稳定，资本缩水最少的“最幸运者”，媒体对此应有一基础的正面判断。”

广州及深圳楼市的逐步回暖：政策出台后的连续几周－住房新政及四万亿的刺激，交易量明显上升。

其中在08年10月，深圳一手房市场呈“供小销大”、“量价齐升”，而二手房市场却呈现“量价齐跌”。同时，受政府新政的影响，深圳楼市已出现逐步回暖的迹象10月整体量与去年基本持平。价格处于一定稳定水平。深圳11月15日日成交400套。（以下图表数据来源于深圳世联地产。）

存量较大，是目前市场最大的问题，以珠海为例，目前的施工及竣工面积有待3年消化完毕，政策的出台将有效控制供应节奏，使得市场销售效率更优。

股市相对健康：对比国外及短暂上扬

“金砖四国的资产价格统计，从2000年到2008年的5月，俄罗斯股市涨了7倍，现在回落了50％，还有3.7倍；巴西最高涨了5.27倍，现在还有3.5倍；印度最高峰时涨到5.24倍，现在是3倍；而中国的最高峰涨了3.9倍，现在是1.7倍，挤掉泡沫的资本市场是一个理想的状态。高速增长情况下”。

关系博弈及公平理论：透视出政策落实将产生滞后性，主要是先救银行，目的是稳定市场基础。

央行及银监会因政策出台而发生的冲突，说明其利益博弈及对政策多面性的严谨。

发改委增加燃油附加税、提高征地补偿标准以及养老金标准增收都体现分配公平，且以形成节约型社会为目标，并体现政策拟定的务实态度，四万亿确定大方向，务实措施必将在后续配合出台。

地方及中央出台政策的目的性不同

“中央救市的目的是为了迎合目前的国际形势，通过刺激房地产消费，拉动内需，尽量保持宏观经济的稳定发展，而并非是刺激房价的上涨。”

“一方面，地方希望通过刺激房地产消费，拉动当地财政收入，推高当地GDP指数；另一方面，则是为了缓解当地房地产市场的销售淡季，进而刺激土地的拍卖，增加地方政府的财政收入。”

金融机构的代表，银行相对缺钱，将通过国家投资回款。

以07及08年贷款变化为例，“今年的个人住房按揭贷款不及2007年8699亿的三分之一，而且按照现在的态势。2008年个人住房按鬼蜮贷款不会超过3000亿，即只为2007年三分之一左右。而个人按揭贷款下降，不仅在于个人没有意愿进入房地产市场，而且还在于2007年对个人住房按揭贷款审查不严，让一些投机性炒作性的人利用银行的金融杠杆大量地进入房地产市场。”

而目前的银根紧缩使得通胀向通缩过度，CPI累计下跌，银行的钱由于股市及楼市的高涨步入萎靡而减少，而且居民收入下降，吸收存款及放贷的压力都有所增加，加之美元的贬值，使得银根更紧。

以广东为例，国家统计局广东调查总队公布的最新数据显示，上月广东CPI同比上升3.8%，再创今年以来的新低，这个涨幅比9月份收窄0.5个百分点，环比则下降了0.2%.1-10月份累计，广东CPI上升了6.4%.

流动性过剩向紧缩过度过快，银行元气最伤。

地价与开发商，大企业与中小企业的关系更为复杂

征地补偿加大有可能转嫁于开发商，也表明决心，面粉与面包的关系趋于正常，开发商与政府的依存度加大，合力完成。

延缓小企业的衰败，地价降低，将使得小企业伺机出手，大企业铺开，先至内患以及抵外忧，压力加大，融资不畅，各地以时钟理论衡量，发展不一更复杂，风险更大，难以趁低吸纳。

银根的紧缩刺激多元发展，没有赢家，输少当赢，但无论如何，银行最伤。

结合珠海：对销量乐观，但本身存量较大，对客户的开发更为重要。

香洲区小户型楼盘成交20套，华发成交量稳定，各品牌开发项目成交量不见起色，由于珠海的滞后效应，整体新推项目滞后，客户反应滞后

政策促进人气：客户面对政策的不断出台，会出现占位及准备的心态，定价更为模糊性，使得客户增速放缓。

珠海调整产业结构以三产为主（特别是服务业及旅游业），相对稳健，失业率不会太高，加之以轻轨、港珠澳大桥为代表的项目上马，珠海的产业发展相对更为健康。

价格无成交不能实现，只是被动价格，由于出货量的较少，延长周期，以特价房形式降价，未能有效消化，多元格局未能打开。通过这一轮的政策刺激，投资者相对较少量较大，同时后续房价的降低，将有效增强新客户的购房欲望。同时城中村改造突出，对房地产的依存度较大，福利措施落实等系列因素将使珠海市场的发展基础更为稳健。

紧缩银根，防风险与增效益，十二条更多是传达，但迅速反应表明决心，陆续政策叠加，将先救小企业（一直在做），并逐渐增加透明度。

结语：政策混淆试听，开发商引导更为重要，但肯定的是迫于存量压力，半年内市场继续下行，但结合珠海的情况将由于滞后性及政策加码落实，将出现小幅波动，并为后市奠定更稳定的基础。5月后继续疲软，逐渐高位上行。

随着未来土地市场的回暖，节奏的相对把控，淡季不输，旺季加码将成攻守之势。