引言：
随着房地产市场热潮渐退，刚需的呼声逾高。刚性需求成为市场的主要支撑力量，而刚需在哪里？到底有潜力多大？如何刺激刚性需求？为了在新市场下更好的指导项目营销工作，红馆地产在数月前就对刚需进行的深入的研究和调查，并开设“红人堂”讨论交流及共享研究成果。作为“红人”中的一员，整理同事的研究及馆长的只言片语以供交流。
珠海人口的快速增长，将持续提供对房地产市场的刚性需求吗？所谓刚性需求就是迫切购房的需求，其作为一种市场上持续而基本的需求，但其需求层次相对较低。
纵观07年一手住宅销售市场，相对于05、06年年销售面积150万的稳定水平，翻倍增长，导致房地产市场出现“部分透支”，后市价量滑落。而08年受到户籍制度取消及整体市场继续恶化等情况的影响，7－8月成交量明显下跌，价格仍居高不下。难免会思考后市的走势如何，刚性需求仍然存在吗？本文结合珠海统计信息网发布的人口数据及其分析文章，主要从人口结构的角度，探讨珠海购房的刚性需求的存在性，而答案是肯定的。
由于珠海的教育、文体、医疗保障的不断完善，导致外来人口的持续增加。03-07年珠海市总人口数量保持年均4%的增幅水平，全市总人口由03年的127万上升至07年的145万，据珠海统计部门透露，珠海07年教育、文体、医疗支出，均高于财政收入的增长。整体环境的不断完善将吸引持续的人口流入，并使其对珠海具较高的认同感。
户籍人口的快速增长说明了这一点。珠海户籍人口平均增速是4.18%，远高于全省户籍人口的平均增速（1.38%）。
家庭及年龄结构的调整导致刚性需求
外来人口的“婴儿潮”为市场提供最有力支撑。
根据人口普查资料显示，随着城市逐渐扩大， 14岁以下人口的比重逐步下降。由90年的23.97%，出现外来人口的“婴儿潮”，下降到05年的16.26%。外来人口的“婴儿潮”经过18年的“成长，培育”，随着单身户增加而形成更大的需求，单身家庭出现明显的增长点，家庭数量也相对增加，因而，其将为目前市场提供更为有效的需求。同时“空巢期”家庭的增加，即子女离开家庭独立生活的增多以及结婚成家，也将释放部分购房需求。
单身家庭数量的不断增加，增强有效需求。
根据统计局资料显示，05年与90年相比，单身户数量保持10％的较大上涨趋势。其中未婚单身接近一半，初有配偶接近四成，潜在的婚配数量较大。更以外地户口的居多，其次是本市的，相对对住房的需求较大。因而说明婚房需求将成为市场上重要支撑。
全市家庭户规模自建市以来，一直呈下降趋势。家庭户规模（人/户）下降到05年人口抽样调查的2.84人，远低于全省平均水平（3.39人），反映出家庭小型化的趋势。按以上数据初略推算，约有15万户 “初有婚配”及“未婚单身”的住房需求，将在近几年需要得到满足。
“夫妻+子女”的家庭模式仍然占主导，婚后独立居住并且生育仍然是大部份夫妻的选择。在“夫妻+子女”的家庭模式里，接近一半的户主年龄在36-45岁之间，与目前主力购房年龄符合，正是全国及珠海1962－1975年“大婴儿潮”的成员，家庭的分化速度加快，购房独立成家的需求强烈，其置业高峰将持续。
“父＋子女”或“母＋子女”的家庭模式占所有家庭类型的5.4%，占核心家庭的9.2%（其中，初婚有配偶的占60%）。而城镇居民占常住人口的87.9%，说明有此类家庭大部分属于城镇家庭。进一步表明，城镇夫妻两地分居占有相当比例，即使丈夫工作在外，其家庭也对珠海生活环境较为认同，安于珠海置业，且有部分来往于澳门的珠海人，改善居住的需求强烈。
老年人口总量持续上升，作为不可忽视的刚性需求。
2000年到05年五年间，珠海市65岁及以上人口总量增长57%，远高于同期的人口总量增长，属于成年型，初现老年型社会端倪。许多来珠海工作的子女都愿意把长辈接到珠海来生活，以及国内及港澳台的老年人近年来到珠海定居也呈上升趋势，是其形成的主要原因。
就业人口的质量提高刺激刚性需求
劳动人口的扩量，增加购房需求的基数。
就业率下降，珠海产业升级进入调整的过度时期。05年全市就业率比2000下降3％。劳动人适龄口比2000年增加11万人，劳动人口年均增速略低于总人口的增长。就业率的下降也说明外来劳动人口增长的迅猛。
就业人口大幅增加，将导致更多元的需求。
近1/4的劳动适龄人口集中在25岁以下，呈现劳动适龄人口年轻化，说明新增人口的流入有较强活力。由于从事第三产业人口迅猛的增长（06年较96年上涨11％），以及从事批发和零售、住宿餐饮业的人员增加，需求将趋于多元，同时，产业需以大量的劳动力作为发展前提，从而导致劳动力市场在从业人员数量上，出现供大于求。目前，第三产业正处于产业发展的“过渡期”，就业人口随产业发展，逐渐转化为“珠海人”，其对珠海认同感的加强将刺激刚需。
经济所有制及产业调整，巩固刚性需求。
96年－06年，国有和集体经济从业人员的比重大幅下降；而港澳台商和外商投资企业的从业人员大幅上升；私营经济上升20％，是上升比重最快的经济类型。从业人员在各经济所有制的比重调整，说明就业的流动性加大，整体就业门槛提高，将吸引更多高素质就业人口，保证了就业人口的“整体质量”。
不仅是企业性质的吸引力增强，而且行业的发展，带动就业人口 “质量” 的提升，特别是珠海制造业持续发展。从90年到2000年十年间，其从业人员上升8.4%；到05年，就业人员比重稍微下调。
与此同时，珠海高新技术产业发展迅猛 ，07年，高新技术产业产值在5年间增长2.6倍。由于高新产业布局多在西区，西区将会吸纳大批高素质的就业人口，就近居住形成刚需，但目前的交通模式普遍是班车接送员工上下班，说明提高西区的居住质量，将刺激其转化为真正的刚需。
伴随产业结构及经济所有制的转变，从业人员的收入水平都有所提高。03-07年，珠海市人均可支配收入年均增幅为9%， 07年人均可支配收入再创新高，达19290元。
就业人口数量、质量与收入水平的提高将进一步形成购房刚需。使得整体人口结构相对购房消费，呈现橄榄型的趋势。可以预见，公务员带来置业高潮以后，后续的高收入就业群体更为多元，置业的群体的数量及收入支撑将更为稳定。
大学人口增加扩大刚性需求
整体置业能力增强，购房需求的基数也将大大增加。根据2005年1%人口抽样调查机器汇总资料显示，具有大学程度的人口为16万人，占常住人口的11％。与2000年相比，珠海市大学程度的人口增加了7万人。
其中外市迁入的大学生的比例较高，毕业移民占有一定比例，置业购房将成为其生活工作的前提。因而呈现购房的刚需。到2008年9月在珠海大学园区就读的在校全日制学生已达到7.5万人，预计到2010年左右，办学规模将达到10万人。
整体大学人口毕业后留在珠海就业，占到总体外来大学人口的较大比例，形成有效的置业需求。在新增的大学人口中，有较大比例的大学园区新增学生，整体文化水平较高，在珠的置业意向也较为强烈。结合珠海就业人口的各文化程度来看，与“五普”相比，高中文化程度以下人口比重下降；大专以上文化程度提高4.54%。
房价及二手市场的变化刺激刚性需求
虽然06－07年年房价涨幅过快，仍未显现本地需求的透支。
房价从03-05年均增幅为10%，与人均收入水平的增速相适应，而06年房价的上涨过快（同比上涨40%），直接导致了07年珠海市场的非理性繁荣。
同时人均住房消费支出仍保持稳定。07年住宅销售量同比翻倍，同期全市城镇居民人均住房支出与06年基本持平，住房消费支出维持在相对正常的水平。说明外地炒家，因珠海楼市起步而介入本土市场，使房价透支（07年继续上涨20%），伴随整体交易量的上涨，抑制了本地购房的刚性需求。
房价迫于成交压力，将出现下调的趋势，而受抑制的本地需求将会继续释放。
租房户比例高及二手市场的变化刺激刚需。
一方面，租房户比例较高，其具购房置业的刚需。
根据统计局资料显示，05年租房户超过三成。这与珠海外来人口较多有关，同时也导致了珠海租金水平较高，面对较高的租金水平，以及住房消费观念的改变，城市环境的进一步改善，租房户的购房需求将有较大的增长。
另一方面，二手市场市场表现疲软，将促使部分客户转向一手置业。
进入08年，购房客户观望心态加重，以及对二手市场的不信任感加强，二手市场的竞争加剧，导致交易量萎缩，整体交易波动也将影响租赁市场。08年二手市场月均住宅销售量由10万减少为4万，下降幅度说明其波动明显，消费的支撑不足，需求减小。而从07年一二手市场“此消彼涨”的态势，及08年1－8月交易量变化的表现看出，一手住宅销售量下降幅度相对较小，租房及二手置业转向一手置业的可能性更大。
此外，珠海政府推进26个城中村改造，将刺激刚需。城市通过城中村改造，盘活市区大量优质土地，提升城市整体置业质量。从97年新香洲的城中村改造到07年的吉大官村改造，伴随城市整体面貌的改善，城市中心区域土地供应量的减少，部分改善型住房人群将呈现刚需。
综合看来，珠海房地产住宅市场，特别是一手市场，有较强的刚需，并有不断加强的趋势，而市场的特殊性――房价的高企及二手市场的萎缩，将使得珠海刚需受到一定程度的抑制。
但随着珠海经济的快速发展及城市环境的不断完善，将有更多的内地“移民”愿意将珠海作为“最终”的置业地点，并愿意在珠海生活成家；也会有更多的澳门人到珠海置业。因而，利用营销手段刺激刚需，适时调整价格，务实经营，使整体市场平稳健康的发展，就不必惧怕市场历经寒冬及长夜。刚需市场将成为住宅市场的有力支撑，也将成为一个更待培育、潜力巨大的市场。
