□何 兵

从2007年9月27日，第二套房贷新政出来之后，火爆了3年之久了房地产市场真的一下子进入了冰冷期？很多开发商不信，因为他们被市场娇惯了，理性上一时无法接受；很多代理商也不信，因为他们怕一旦对甲方说这般消极言语，可能会让甲方觉得无能，从而有可能失去饭碗。

于是乎，2007年的金九银十，变成了冰冷的铜九铁十；于是乎，业界纷纷期盼2008年的五一黄金周，可是，到头来又是竹篮打水一场空；于是乎，业界有将所有的希望全都寄托在了2008年的十一房展，可是这个“十一”不堪重负。

于是乎，业界才真正认识到，这个市场真的有问题了：购房者这个楼市的主体，不再是简简单单的观望了，而是已经成群结队了，已经集中了一个群体的力量在跟强大无比的开发商博弈了。

于是，除了像万科、华发这类顺势而为的开发商确实有了所作为以外。其他大部分开发商急了，因为银库快见底了。但是，不少开发商仍是咬紧牙关，以怕降价会引发“退房潮”的名义作茧自缚。却不思，为什么万科的房价能降，为什么深圳相关部门明令制止开发商给业主补房价！

其实，在购房者与开发商博弈的同时，购房者也在付出巨大的代价。

房子买的人少了，说明租房的人就多了，房租就贵了，这点还是其次。购房者最担心的是，博弈的人多了，这个楼市的需求水库位置就更高了，压强就更大了，假日哪一天这个水库的堤坝一破决，谁敢保证房价不会出现报复性的暴涨？

于是，购房者便谁也不敢轻举妄动；于是，那些新的购房需求者看到大家都没动静，也就跟着打住了脚步，加入了浩浩荡荡的购房者博弈大军之中。从而，这种思维像病毒一样，在潜在购房者中蔓延。从而形成了即使国家宏观调控再猛，利好措施再强，购房者仍是按兵不动。

于是，各大网站组织团购的营销模式的出现也很自然而然；于是，一些小规模的展销活动也开始合乎情理地出现了。

但是，最主要一点，这些活动的组织者都是以民间的形式出现，充其量仅仅停留在牵线搭桥的层面，而未触及到购房者所关心的核心部位——代表购房者要求开发商降价。

于是，邹涛出现了，立场鲜明地站到了购房者一边。

似乎，这一下购房博弈大军就有了一个精神领袖。殊不知，邹涛仅仅是个人，而且是公益的不收取然后报酬的，笔者认为即便邹涛能力再强再大，在没有开支经费的不断流入而是不断流出的现实环境下，这种被购房者所敬重的举措要想持续下去，要想有更大的作为，可能存在不少的瓶颈。

于是，“展销+团购”成了一种新的营销模式。

10月29日《中国证券报》发表了一篇题为《北京秋季房展会将开幕 主打“团购”》，引起了社会各界的关注，很多业内人士将“展销+团购”理解为房地产市场一种新的营销模式，也可以理解为在“联合代理”的基础上进行了进一步的创新，有利于将置业者的心声收集起来，再反馈给发展商，通过这种特殊的对话形势进行沟通，从而打破目前楼市博弈的僵局。

于是，以半官方“珠三角生态地产论坛组委会”主办的“展销+团购”的营销模式诞生了。

在北京秋季房展会“展销+团购”营销模式的基础上，“珠江中澳首届房博会”诞生了，由半官方“珠三角生态地产论坛组委会”主办。一时间“澳门万人购房团”成了楼市的的关键词眼，澳门日报、华侨报、南方都市报、广州日报、人民网、新浪网、网易等媒体都进行了报道关注，一时间在业界掀起了一片哗然。

媒体报道说，这次房博会期间将组织政要、专家、购房团、开发商进行现场谈判，从而打破楼市博弈。笔者认为，这倒是一种很值得尝试的做法：一来，让开发商清楚购房者心中在想什么？什么样的情况下他们才会买房？二来，让开发商清楚自己所处的处境，从而制定更加顺应市场的营销策略；三来，可以面对面谈判，化解矛盾，增加两个庞大群体间的信任，从而促进房地产市场的良性发展。

结尾：向以上为楼市所做尝试和贡献的单位、个人鞠一躬，希望通过形势和内容的创新，打破楼市僵局，从而为购房者和开发商带来双赢局面。

2008年11月9日 何兵在珠海